Hallitus on asunto-osakeyhtiön pakollinen toimielin. Hallituksessa on 3–5 jäsentä, jos yhtiöjärjestyksessä ei muuta määrätä. Jos jäseniä on useampi kuin yksi, hallituksella on oltava puheenjohtaja.
Hallituksen tehtäviä ja vastuuta säännellään asunto-osakeyhtiölaissa. Hallitus edustaa asunto-osakeyhtiön osakkaita ja toimii niiden edun mukaan. Hallituksen tulee huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten hoidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa myös taloyhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan järjestämisestä asianmukaisesti.
Hallituksen käytännön tehtäviä ovat muun ohella:
- asunto-osakeyhtiön talouden valvonta ja seuranta;
- osakkaiden tiedonsaannin varmistaminen;
- yhtiökokouksen koolle kutsuminen ja siinä käsiteltävien asioiden valmistelu sekä päätösten täytäntöönpano;
- huoneistokohtaisten muutostöiden valvonta;
- osakeluettelosta huolehtiminen; ja
- isännöitsijän valinta, isännöintisopimuksen tekeminen ja taloyhtiön johtamisen ja hallinnon hoitamisen valvonta.
Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen sellaisiin toimiin, jotka:
- ovat yhtiön koko ja toiminta huomioiden epätavallisia tai laajakantoisia;
- vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen; tai
- vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin.
Päätöksenteko
Hallitus on päätösvaltainen, kun paikalla on yli puolet sen jäsenistä, jos yhtiöjärjestyksessä ei edellytetä suurempaa määrää. Päätöksenteko hallituksessa tapahtuu äänestämällä. Enemmistön mielipiteestä tulee hallituksen päätös, jos yhtiöjärjestyksessä ei edellytetä tiettyä määräenemmistöä äänistä. Äänten mennessä tasan puheenjohtajan ääni ratkaisee. Hallituksen jäsen (ja isännöitsijä) ei saa osallistua sellaisen asian käsittelyyn, jossa hän on esteellinen. Tällaisia ovat sopimus tai muu oikeustoimi hallituksen jäsenen ja yhtiön välillä sekä sopimus tai muu oikeustoimi yhtiön ja kolmannen välillä, jos siitä voi aiheutua hallituksen jäsenelle yhtiön edun kanssa ristiriidassa olevaa olennaista etua. Hallituksen kokouksista on laadittava allekirjoitettavat päätöspöytäkirjat.
Huolellisuusvelvoite
Hallitus toimii tiiviissä yhteistyössä isännöitsijän kanssa. Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenillä (ja isännöitsijällä) on yleinen huolellisuusvelvoite: heidän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Arvioinnin lähtökohtana on, mitä vastaavassa asemassa oleva huolellinen henkilö tekisi.
Käytännössä tärkeitä hallituksen velvollisuuksia ovat muun ohella taloyhtiön remonttien asianmukainen kilpailuttaminen. Selkeän tarjouspyynnön laatiminen on tärkeää. Tärkeä on myös taloyhtiön asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitovastuu, joka kattaa muun ohella asuntojen rakenteiden ja eristeiden, lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muiden vastaavien järjestelmien sekä rakennuksen ulkopinnan kunnossapidon. Rakenteiden kuten kattojen kunnossapidosta ja kunnostuksista tulisi olla olemassa suunnitelmat, jotta muun ohella vesi-, kosteus- ja homeongelmien syntyminen voidaan välttää.
Korvausvastuu
Jos hallituksen jäsen rikkoo huolellisuusvelvoitettaan tahallisesti tai huolimattomuudesta, hänellä on siitä korvausvastuu yhtiölle. Pelkkä laiminlyönti voi riittää. Hallituksen jäsen voi joutua myös vahingonkorvausvastuuseen osakkeenomistajalle, taloyhtiölle tai muulle henkilölle sen perusteella, että hän on muuten aiheuttanut näille vahinkoa asunto-osakeyhtiölakia tai taloyhtiön yhtiöjärjestystä rikkomalla. Jos vahinko on aiheutettu muulla tavalla kuin asunto-osakeyhtiölain 1 luvussa säädettyjä periaatteita rikkomalla, vahinko oletetaan aiheutetuksi huolimattomuudella. Tällöin hallituksen jäsenen on itse näytettävä toteen, että hän on menetellyt huolellisesti. Siten esimerkiksi taloyhtiön kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä ulkopuolisille aiheutuneet vahingot voivat joskus tulla hallituksen jäsenen korvattaviksi.
Hallituksen jäsen voi vaikuttaa omaan vastuuseensa huolellisella päätöksenteolla. Yksimielisestä hallituksen päätöksestä seuraa vastuu kaikille sen tehneille hallituksen jäsenille. Hallituksen jäsenellä on kuitenkin oikeus saada pöytäkirjaan merkityksi eriävä mielipiteensä, joka pääsääntöisesti vapauttaa kyseisen hallituksen jäsenen vastuusta. Hallituksen vastuu edellyttää pääsääntöisesti sitä, että yhtiökokouksessa on tehty enemmistöpäätös hallituksen vastuuvapauden epäämisestä. Yhtiökokouksen on päätettävä korvauskanteen nostamisesta hallituksen jäsentä vastaan myös enemmistöpäätöksellä. Kanne on yleensä nostettavaa 3 vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jonka aikana vastuun perusteena oleva päätös tehtiin tai toimenpiteeseen ryhdyttiin.
Yhtiökokouksen laillisuus
Hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle. Asunto-osakeyhtiölaki sisältää tarkat määräykset muun ohella yhtiökokouksen koolle kutsumisen toteuttamisesta ja sen ajankohdasta. Näitä on noudatettava tarkoin, jotta yhtiökokous on laillinen.
Päätöksenteko
Yhtiökokous on päätösvaltainen, jos kokouksessa on paikalla yksikin osakkeenomistaja tai hänen valtuuttamansa henkilö. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kutienkin edellyttää muutakin. Puhevaltaa käyttävät osakkeenomistajat ja joissakin tapauksissa myös asukkaat. Osakkeenomistajalla on aina oikeus äänestää yhtiökokouksessa ja tehdä sille esityksiä.
Yhtiökokouksen päätöksissä on pääsääntönä yksimielisyys. Yleensä tämä saavutetaan niin, että hallituksen tekemä päätösehdotus yksinkertaisesti hyväksytään sellaisenaan. Äänestys on järjestettävä silloin, jos yksimielisyyttä ei saavuteta. Tällöin äänestetään useammasta esitetystä päätösvaihtoehdosta.
Osakkeiden tuottamasta äänimäärästä määrätään yhtiöjärjestyksessä. Yleistä on, että kukin osake tuottaa yhden äänen. Osakeryhmä eli huoneiston hallintaan oikeuttavien useamman osakkeen kokonaisuus voi joskus myös tuottaa yhden äänen. Kaikilla osakeryhmään kuuluvilla osakkeilla voi äänestää vain samaa päätösvaihtoehtoa, vaikka kyseisellä huoneistolla olisi useampi kuin yksi omistaja. Yhden osakkeenomistajan äänimäärä voi olla enintään 20 prosenttia yhtiökokouksessa edustettuna olevien osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (äänileikkuri).
Osakas ei voi koskaan äänestää asiassa, jossa hän on esteellinen. Tämä koskee asioita, joissa osakkaan ja taloyhtiön edut joutuvat ristiriitaan ja joista olisi odotettavissa etua tai haittaa osakkaalle tai hänen perheenjäsenelleen.